定金罚则

所谓定金罚则，是指当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

案情回顾

蒋某与贵州某实业有限公司签订《认购定金协议书》，约定由蒋某购买贵州某实业有限公司的商铺，支支付定金XX万元。同时约定了签订《商铺买卖合同》的时间，若蒋某在约定时间没有签订合同，则视为其放弃购买商铺的权利，所支付的定金不予退还。蒋某在签订《认购定金协议书》当日支付了定金XX万元。在双方约定的签订《商铺买卖合同》时间前，蒋某一直与贵州某实业公司的销售专员保持联系，但最终蒋某觉得贵州某实业公司某些合同内容不能接受，会损害其权利，故双方未签《商铺买卖合同》。后贵州某实业有限公司以蒋某未签订合同为由拒不退还定金，于是蒋某委托本律师代为起诉。

法院判决

本案经贵阳市观山湖人民法院以及贵阳市中级人民法院审理，最终判决：

一、解除蒋某与贵州某实业有限公司签订的《认购定金协议书》；

二、贵州某实业有限公司退还蒋某定金XX万元。

本律师解读

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，如果买卖双方对合同主要条款没有达成一致意见的，则属于该条规定的“因不可归责于当事人双方的事由”。在庭审过程中，贵州某实业有限公司多次强调蒋某与被上诉未签订《商铺买卖合同》的原因系蒋某与其对合同中商铺单价能达成一致意见，构成了自认其与蒋某就合同主要条款不能达成一致意见。不适用定金罚则。

另一个非常重要的审理要点是，蒋某在签订《认购定金协议书》后积极与贵州某实业有限公司就《商铺买卖合同》进行了协商，其已经履行了买受人签订合同积极协商的义务。

另，经本律师查询后发现，贵州某实业公司欲出售给蒋某的房屋并未登记在其名下，其不具备签订《商铺买卖合同》的主体资格。

基于上述观点，审理法官最终认定双方未签订《商铺买卖合同》并非蒋某存在过错，蒋某的诉讼请求予以支持，贵州某实业有限公司应退还定金。

注：为保护当事人隐私，文中所有名字均为化名。